不動産売買仲介会社にとって、お客様に対して誠実であることは非常に重要です。
なぜなら、不誠実な対応はクレームやトラブルとなって返ってくるからです。

不動産会社に対するクレームやトラブルは以下のように分類することができます。

• 説明や理解不足によるもの
• 調査不足によるもの

業務の効率化とリスクヘッジのため精度向上という相反する対応に、解決策を見いだせていない不動産会社は少なくありません。

医療の現場では市民権を得ている「セカンドオピニオン」という言葉があります。
不動産売買においても病院を不動産業社に置き換え、お客様がセカンドオピニオンを利用するケースが増えていることはご存じでしょうか。
弊所：Legal meでのお問合せ件数も増えており今後、不動産売買において市民権を得る日もそう遠い話ではないと実感しています。

そこで、今回は不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由について解説します。
不動産会社が業務品質を向上させつつ、業務の効率化を図るための解決策になるものです。

ぜひ最後までお読みください。

セカンドオピニオンとは？

セカンドオピニオンとは、ある意見・診断・調査結果に対して、他の専門家や第三者から別の意見や助言を求めることをいいます。
主に医療・法律・ビジネスの分野で利用されており、専門家など第三者から得た意見や助言は、自身の判断や決定に対する確信を得たり、より良い選択を行うために活用されます。

不動産業界でもセカンドオピニオンはさまざまなシチュエーションで導入されています。

不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由

不動産会社がセカンドオピニオンとなるパートナーを選び、協働することが今後の事業活動では必要になると考えます。

その理由は以下のようなものです。

多様化するお客様のニーズに応えるため

お客様の不動産会社に対する要望は高まる一方です。そのため、不動産会社が対応できるものと、セカンドオピニオンとして外注すべきものとを分別することが重要です。

専門性の高いサービスを提供するため

不動産に関連する法律はほぼ毎年改変されるため、常に情報をアップデートする必要があります。情報に間違いがあるとトラブルに発展し、自社の評判を落としかねません。そのため、専門性の高い事業領域では外部との連携が欠かせないのです。

競合他社との差別化を行うため

競合他社と同じ土俵で集客していては、いつまでも差別化を図ることはできません。セカンドオピニオンを活用すれば、高精度の調査能力と判断能力を身につけることができ、差別化に繋がります。

これより、細かく解説いたします。

多様化するお客様のニーズに応えるため

不動産業界ではお客様が有する知識の向上が顕著であり、求められるニーズも多様化と複雑化の一途を辿っています。
なぜなら、不動産業界においてもIT化やDX化は確実に進んでおり、自社とお客様で有する情報の質量に差がなくなってきているからです。

もちろん、お客様の知識量が部分的に不動産会社を上回ることはありえますが、総合的な知識と経験では不動産会社に軍配が上がります。
しかし、部分的であれお客様の求めるニーズが多様化・複雑化しているため、不動産会社が対応できる範疇を超えることを求められる可能性は否定できません。

お客様からのニーズはこのようなものです。

• 法律で求められる説明事項以外のものについての調査依頼
• 近隣の土地で建設予定建物の有無
• 建物の構造など建築に関する詳細の事項
• 引渡し後に発生する可能性のある事項およびその解決策
• 確定申告に関する相談事項　など

今までの不動産業界におけるこれらの事案に対するアプローチは「買主もしくは売主の自己責任によって解決すべき」というものでした。
しかし、ニーズの多様化と複雑化によってサービス品質を向上させる必要性から、従来のアプローチでは不十分であると考えるべきでしょう。

こうした点から、物件調査や関連領域においてセカンドオピニオンを活用する必要性が認められるのです。

専門性の高いサービスを提供するため

不動産売買においては、不動産に付随する領域が広いため、把握すべき知識が広範囲にわたります。それゆえ、営業担当者は日々研鑽を積む必要があるのです。

しかし、専門の知識をアップデートすることが精一杯で、専門外の知識までカバーし続けることはもはや現実的ではありません。
そのため、関連領域については「もちはもち屋」の考えに基づき、常に相談先を備え、精度の高い回答をする準備が今からの不動産会社に求められるのです。

不動産関連領域における必要な知識は以下のようなものです。

• 宅建業法に関すること
• 都市計画法や建築基準法など賃貸や売買において最低限必要な法律に関すること
• 確定申告に関すること
• 相隣関係や境界問題などの法務に関すること
• 税制特例や控除など税務に関すること
• 航空法や風致地区などの業務に関連するマイナーな知識に関すること

これらの知識は一朝一夕で身につくものではありません。
教育は必要ですが、まずは自社で対応すべきことと対応すべきでないことを分けることです。そして、対応すべきでないことを切り捨てるのではなく、セカンドオピニオンを活用し補完することで効率的で効果的な営業成果に結びつくでしょう。

競合他社との差別化を行うため

不動産業界において他社との差別化を図ることは非常に重要です。
なぜなら、不動産業界はポータルサイトや集客サイトなどのプラットフォームが決まっているため、差別化を行わないと自社の存在が市場で埋没しやすいからです。

「もちはもち屋」という表現を使いましたが、不動産売買仲介業では業務をいくつかのフェーズに因数分解することができます。

集客というマーケティング業務

不動産業はポータルサイトへの掲載や売却物件の収集など、集客力がモノをいう業界です。自社の得意領域を加味し集客方法に合わせた戦略の企画立案やリソースの分配など、マーケティング領域が成否を左右すると言っても過言ではありません。

接客というサービス業務

不動産売買業では扱う金額が数千万円から数億円にいたるため、身なりや言葉遣いなどに高いホスピタリティが求められます。お客様からすれば営業担当者の所作は店舗の良し悪しを判断する材料となりますので、サービス業としての一面もあるでしょう。

契約締結に至る専門業務

不動産業では物件を調査することが重要です。なぜなら正しい調査を行わないと、金額査定・重要事項説明や契約書類の作成がままならないほか、自社がリスクを背負うことになるからです。他方、専門業務ではあるものの、関連領域が広いためアウトソーシングや業務提携を行うことで、業務の効率化を図りながら精度を高めやすい業務ともいえます。

これら因数分解した業務を見ると、営業担当者でないと成立しない業務は「サービス業務」であることがわかります。

マーケティング業務はMAツール（営業補助ツール）やCRMツール（顧客管理ツール）を利用することで効率化が可能です。
現在では、多くの不動産会社が何かしらのツールを用いて業務効率化を進めています。

専門業務はセカンドオピニオンや物件調査および契約書類作成代行会社を活用することで代用が利きます。
しかし、まだまだセカンドオピニオンや代行会社を利用している不動産会社は多くありません。

これらを踏まえ、不動産会社ではセカンドオピニオンを活用することで物件調査能力や契約書類作成能力を向上させることが差別化に繋がることは明白です。
なぜなら、まだまだ未開拓の領域だからです。
他社が実践していないが故に、パイオニアとなり差別化を図ることで、マーケティングやサービス業務にリソースを集中させることが可能なのです。

不動産会社こそセカンドオピニオンを活用して他社と差をつけよう

今回は、不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由について解説しました。

以下のような悩みを持つ不動産会社もセカンドオピニオンを活用すべきと考えます。

• 集客には成功しているが、人手が足らず契約業務に追われている
• 売買業務の取扱いが少なく、慣れていない
• 他社との差別化を図りたい
• 物件調査の精度をよりアップさせたい

セカンドオピニオンを活用することで、お客様からの印象が上がることは間違いありません。
不動産会社こそセカンドオピニオンを利用していきましょう。

不動産会社のセカンドオピニオンはLegal meにお任せください

弊所：Legal meでは、不動産会社様からのセカンドオピニオンに対応しております。
物件調査から重要事項説明書や契約書の作成まで、安心してお任せください。

なお、弊所はただの物件調査代行会社ではありません。
行政書士および宅地建物取引士資格を有する代表のもと、士業とのパートナーシップも結んでおります。不動産会社の営業担当者が見落としがちなポイントや今後のリスクや解決策に至るまで、精度の高さは細部に至ります。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県など関東一円で対応が可能です。
ぜひお気軽にお問合せください。

不動産の売却や購入を検討しているけれど、一つの査定だけでは不安を覚えている人は少なくありません。
そんな人にオススメしたいのが、不動産のセカンドオピニオンです。

大切な資産に関わる決断は慎重に行いたいもの。
セカンドオピニオンは、専門家の視点や異なる観点から不動産の価値を再評価するなどして、より客観的な意見を得るチャンスです。
自信を持って次のステップに進むためにも、複数の意見を比較することが大切です。

この記事では、なぜセカンドオピニオンが重要なのかや、セカンドオピニオンを受ける際のポイントなど、詳しく解説していきます。

不動産取引における成功への第一歩を踏み出すために、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買におけるセカンドオピニオンとは？

不動産におけるセカンドオピニオンとは、一つの不動産物件に対して複数の専門家や不動産会社による査定や意見を求めることです。

セカンドオピニオンは売却や購入の際に重要な意思決定を行う際に、自信を持って進むための手段といえます。

異なる視点や専門知識をもつ専門家からの意見を得ることで、慎重かつ的確な不動産取引を行うことが可能になるでしょう。

不動産売買におけるセカンドオピニオンの必要性

セカンドオピニオンは医療の現場でよく使われる言葉ですが、最近では不動産の現場でも使われるようになりました。

なぜ、不動産業界でもセカンドオピニオンが求められるのでしょうか。
これより、不動産業界におけるセカンドオピニオンの必要性に迫ります。

セカンドオピニオンの必要性1.　不動産を正確に価値判断するため

不動産会社からの意見だけでは物件の価値を正確に評価することが難しい場合があります。
なぜなら、不動産会社は成約させたいという利害関係者の意見であるため、客観性に欠けることがあるからです。

専門のセカンドオピニオンを活用することで、より客観的な評価が可能です。

セカンドオピニオンの必要性2.　市場動向を把握するため

不動産市場は常に変動しています。セカンドオピニオンを取ることで、異なる専門家や会社から得られる情報を元に、現在の市場動向を把握し、最適な売却や購入のタイミングを見極めることができます。

セカンドオピニオンの必要性3.　関連知識を補完するため

セカンドオピニオンは不動産自体に関わることのみならず、関連する法律や事務手続きについての見識を得ることも可能です。

不動産売買でいえば、重要事項説明や契約上の特約免責事項など、専門用語が難解で理解しにくい部分を咀嚼することがセカンドオピニオンの必要性といえるでしょう。

セカンドオピニオンの必要性4.　自己責任リスクを軽減させるため

不動産売買では、最後は自己責任となる風潮があります。
そのため、この「自己責任リスク」を最小限に抑えることが求められます。

そこで重要になるのが、どのようなリスクが想定されるのかを理解し、どうやってそのリスクを回避するのかを明示することです。

セカンドオピニオンに求められることは、リスクの程度と回避策の明示にあるといえます。

セカンドオピニオンの必要性5.　不動産取引の不安を解消するため

セカンドオピニオンを取ることで、自身の判断がより客観的かつ正確であることを確認することができます。
なぜなら、リスクに対する解決策が明示されているからです。
さらには、セカンドオピニオンを活用することで、リスクすら抹消されることもあります。

これにより、売却や購入の決断が確信に変わり、不動産取引における成功への道筋がつけられるようになるでしょう。

不動産でセカンドオピニオンを活用するシチュエーション

それでは、不動産でセカンドオピニオンを有効に活用できるシチュエーションがどのようなものか、具体的に確認していきましょう。

シチュエーション1.　営業担当者の言っていることの真偽を確認したい

不動産売買では仲介会社の営業担当者との二人三脚が売買の成否を左右します。
しかし、担当者の発言内容に疑いを持ってしまうと、話を前に進めることができなくなります。

そんなときは、セカンドオピニオンの客観的で専門的な視点を活用すべきでしょう。
具体的に想定されるシチュエーションは以下のようなものです。

購入にあたり、ものすごく急かしてくる

営業担当者は成約に向けて活動するため、タイトなスケジュールを設定しがちです。失敗しないためにもじっくり考える時間や調査する時間も必要ですので、第三者の意見を聞いてみる良いタイミングではないでしょうか。

売却にあたり、異常に査定額が高い

高額な査定額に嬉しくなってしまいますが、売れないと意味がありません。特に、高額で売却されている不動産は「高い」と市場でレッテルを貼られてしまうと、相場の金額に値下げしても売れ残る傾向にあります。査定額の妥当性は当事者ではわかりづらいため、セカンドオピニオンの活用が効果的です。

査定額や買取額の妥当性がわからない

査定や買取の金額を提示されたものの、根拠の説明がないと妥当性がわかりません。こういったときも、セカンドオピニオンの意見を取り入れる必要があります。

シチュエーション2.　購入・売却する不動産の調査を依頼したい

不動産の購入や売却にあたって、その不動産の調査は不動産会社が行います。
しかし、いざ重要事項説明書を確認すると「行政に確認しましたが、詳細は不明とのことでした」で済まされていることがあります。

どのようなリスクがあり、どのような解決策があるのか、一般の方々にわかるはずもありません。
不動産の調査には専門性の高いセカンドオピニオンの見識が役に立ちます。

物件調査を精密に行いたい

物件の調査結果で不明点があっては、購入や売却後にトラブルになりかねません。そのため、物件調査は精密に実施しておきたいところです。セカンドオピニオンに依頼することで、精度の高い物件調査が実現するでしょう。

震災のときに大丈夫なのかしっかりと調査したい

日本は地震大国であるため、震災対応はリスクヘッジの一丁目一番地です。一般的な調査ではハザードマップを紹介するに留まりますが、それだけでは不十分です。断層位置との関係やその他災害対策のためには、更なる現地調査が求められます。

根本的に資料の意味がわからないので説明してほしい

不動産の購入や売却にあたっては、法律用語や専門用語が羅列されており、言葉の意味すら理解できないまま話が進むことがあります。このような状態で売買契約を進めることは非常に危険です。重要事項説明書や売買契約書について咀嚼した説明をしてもらい、理解を深める必要があるでしょう。

説明義務以上の調査をお願いしたい

不動産売買にあたっては、重要事項説明書や売買契約書で説明すべき事項が法律で定められています。しかし、説明義務以上の調査をお願いしても、不動産会社の調査能力では対応出来ないことがほとんどです。そのため、投資用不動産の売買では、さらなる調査のためにセカンドオピニオンを活用する投資家が増加しています。

セカンドオピニオンの活用事例

ここでは、実際に不動産取引でセカンドオピニオンを活用した事例をご紹介いたします。

住宅用地を探していたAさん。
生活環境を重視して検索を続け、やっと条件に見合う陽当たりの良い土地を見つけました。
営業担当者の強い勧めのなか、親戚からも納得のいくゴーサインをもらいましたが、高額になることも踏まえ、セカンドオピニオンを活用することにしたのです。

すると、南側隣接地にマンションの新築計画があることが発覚します。
南側隣接地の建築計画により陽当たりが悪くなることを危惧した土地の所有者が、価値が下がる前に売り抜ける意図をもって売却活動をしていることまでわかったのです。

もしもセカンドオピニオンを活用することなく土地を購入していたら、陽当たりどころか景観や風通しにも影響があったことは明白です。
売主の売却意図も理解できますが、今回はAさんの要望とは真逆のものでしたので見送って正解でしょう。

このケースでは不動産会社が情報を開示しなかったのか、もしくは売却理由を明確に把握していなかったのかはわかりません。
しかし、購入後に南側隣地で建物が建築されたとしても、不動産会社は何も対応してくれません。正確には何も対応することができないのです。
なぜなら、不動産売買契約においてこのような容認事項が定められるからです。

「本物件周辺は第三者の所有地であるため、将来開発事業や建物の建築がなされることがあります。その際、周辺環境・眺望・景観・日照条件などが変化することがあります。」

セカンドオピニオンを介さずに売買契約すると、この容認事項に基づいて購入者の自己責任自己判断で片づけられてしまうのです。

このことからも、セカンドオピニオンを活用する意味は多分にあると考えてよいでしょう。

セカンドオピニオンを活用して不動産売買を成功させよう

今回は、不動産売買におけるセカンドオピニオンについて解説しました。

不動産売買において発生するトラブルの多くは、物件調査や報告の方法によるものがほとんどです。
さらに、不動産会社としては自己責任として売主と買主にそのリスクを負わせている一面があることも否定できません。

こういったリスクを回避し、不動産売買を成功させるためにも、セカンドオピニオンの活用を検討されてみてはいかがでしょうか。

弊所：Legal meでは、個人間売買・親族間売買のお手伝いのほか、不動産売買におけるセカンドオピニオンとして、利害関係を排除した立場から客観的に精度の高いアドバイスをさせていただいております。

東京・千葉・埼玉・神奈川など関東一円での対応が可能です。
ぜひお気軽にお問合せくださいませ。

しかし、本当に不動産売買仲介会社を介した不動産取引だけが正しいのであれば、個人間売買や親族間売買という言葉は存在しないはずです。

弊所：Legal meでは、多くの個人間売買や親族間売買をサポートしてまいりました。
そこで得たノウハウや知見をもとに、個人間売買や親族間売買のメリットとデメリットについて解説いたします。

良い点と注意すべき点を理解することで、個人間売買や親族間売買を身近に感じて頂きたいと考えています。

ぜひ最後までお読みいただき、不動産売買の新しい選択肢を体感してみてください。

不動産の個人間売買が難しい理由

不動産の個人間売買は難しいものであり、むやみやたらに手を出すべきではありません。
個人間売買が難しい理由は、以下のように説明することができます。

1.　売り手や買い手を探すのが難しい
不動産会社に依頼することなく、売り手や買い手という取引の相手方を検索することは非常に困難です。

2.　不動産に関する知識がない
不動産の取引には多くの知識が必要になるため、知識や経験のない人が取引の全責任を追うことにはリスクが伴います。

3.　不動産以外の手続きが必要になる
不動産の取引には、登記手続きや確定申告手続きなども同時に行う必要があるため、単独でこれらの手続きを並行して行うことは不可能に近いです。

不動産の個人間売買には多くのリスクがあるため、知識と経験が必要になります。
しかし、それでも個人間売買を選ぶ人がいるのにはそれなりの理由があります。

これより、個人間売買のメリットとデメリットについて解説いたします。

個人間売買のメリット

個人間売買のメリットは費用対効果と自由さにあるといえます。

・仲介手数料がかからないため、安価に取引ができる
・契約内容やスケジュールを当事者間で自由に決定することができる
・直接交渉により、納得感のある合意を得られる

それぞれ細かく確認していきましょう。

仲介手数料がかからないため、安価に不動産取引ができる

個人間売買の最大のメリットは、安価な取引が実現することです。
なぜなら、仲介手数料がかからないからです。

仲介手数料は取引価額の3％+60,000円に消費税等を乗じたもの、と定められています。

2,000万円の取引であれば、660,000円+消費税。
5,000万円の取引であれば、1,560,000円+消費税。

意外と大きな出費ですよね。
これがかからないだけでも、個人間売買のメリットはかなり大きいものといえるでしょう。

契約内容やスケジュールを当事者間で自由に決定することができる

個人間売買では、当事者間で自由な契約内容を設定することができます。

一般的に仲介業者が間に入ることで、スケジュールの調整や契約内容の取り決めの主導権は、不動産会社に生殺与奪の権限を委ねることになります。
なぜなら、不動産会社は「仲介手数料を得るために動いている」からです。
そのため、スケジュールや契約内容は取引の成立が主たる目的になり、当事者の思いが排除されがちになるのです。

また、交渉の自由さという点では、複数の相手方と同時に交渉することも可能です。
不動産会社が介入していると、一番手、二番手と交渉順位がつくことになり、全員の声を平等に机上に並べることはありません。

多くの希望者と自由な意見交換ができることは、不動産会社を介さない理想的な取引形態ということができるでしょう。

直接交渉により、納得感のある合意を得られる

取引の相手方と直接交渉することによって、その結果に納得感を得ることができます。
なぜなら、直接相手の顔や声を聞くことなく交渉を呑むことに納得感はないからです。

交渉の主体が自分であれば、取引の相手方の事情や思いを受け取ることができます。
同様に、自分の思いをきちんと伝えることが可能です。

しかし、不動産会社が介することで、うまく伝わらないこともあるでしょう。
さらには、不動産会社は取引の成立を目標としているため、「交渉を呑んでくれる方に交渉を呑ませる」という手法をとることも考えられます。

取引の成立も重要な要素ですが、それ以上に取引の内容も重要であるべきです。
その点において、個人間売買で行われる直接交渉では納得感のある結果を得られることが多いでしょう。

個人間売買のデメリット

個人間売買にはデメリットももちろん存在しています。
特に、悪い面がどのようなものかを知ることは、物事を判断するうえで重要です。
個人間売買のデメリットについても、よく確認しておきましょう。

・契約内容の不備によってトラブルに発展することがある
・金融機関の融資で難色を示されることがある
・交渉がうまくいかないことがある

どれも重要なポイントですので、きちんと理解するようにつとめてください。

契約内容の不備によってトラブルに発展することがある

不動産取引では必要な手続きがありますが、間違いや漏れがあることでトラブルになることが考えられます。

想定されるトラブルは以下のようなものです。

1.　伝えなければいけないことを伝えなかった
不動産取引では、取引の相手方に不動産の概要を正しく伝える必要があります。
しかし、重要なことを伝え忘れたり、間違って伝えることで、トラブルに巻き込まれることがあるのです。

2.　調査や確認不足により誤った情報が伝わった
不動産現地調査や役場調査を行ったものの、調査が不十分であったために間違った情報が伝わり、トラブルに発展することがあります。

3.　間違った契約内容によって不利益を被ることがある
契約内容は捺印してしまうことで有効に効力を発揮します。
そのため、契約内容をよく理解していなかったり、間違った文言の契約書へ捺印することで、不利益な契約を締結してしまうことが考えられます。

いずれも、不動産について造詣がない方々にはさもありなんなお話ばかりです。
個人間売買では、不動産調査や契約内容にはくれぐれも気を付けましょう。

住宅ローンが利用できないことがある

個人間売買では、多くのケースで住宅ローンを利用できないと考えておくべきです。
なぜなら、ほとんどの金融機関では不動産会社が作成する重要事項説明書の提出を求められるからです。

重要事項説明書は、宅地建物取引士が宅建業法に基づいて取引の概要を契約前に説明する書面のことをいいます。
個人間では宅建免許もなければ取引士も存在しませんので、重要事項説明書を作成することができません。
そのため、そもそも住宅ローンの申請をすることができないのです。

また、住宅ローンは購入する側の問題ですが、売却する側にも問題はあります。
それは、売却益に対する税金の3,000万円特別控除制度を利用できないことです。

特別控除制度は個人間での取引をそもそも前提としていません。
そのため、特別控除が利用できなくなり、税制面で不利益を被る可能性があることも覚えておきましょう。

交渉がうまくいかないことがある

個人と個人で不動産売買に向けて交渉を行うため、交渉が決裂しやすい傾向にあります。
なぜなら、不動産会社のように根拠をもって交渉の妥当性を提示してくれる第三者が不存在であるため、交渉そのものが感情に左右されがちになるからです。

感情的な交渉はもはや交渉ではありません。
お互いに一歩も引くことができなくなり、最後には決裂することもあるでしょう。

自ら交渉をすることには、このようなデメリットが存在すると理解しておくべきです。

個人間売買の成功ポイントはサポート会社にあり

不動産取引を個人間で行うことにはメリットもデメリットも存在することがわかりました。

メリットは確かに大きいがデメリットが怖いから、やっぱり不動産会社にお願いしよう。
多くの人はこう考えるはずです。

しかし、メリットを活かしながらデメリットを回避することができれば、個人間売買を成功させることは可能です。

その方法は「個人間売買のサポート会社に依頼すること」です。

デメリットを回避する方法とサポート会社のサポート内容を比べてみましょう。

1.　不動産調査や契約内容のトラブルを回避できるか
個人間売買のサポート会社が代わりに不動産調査をしてくれます。
さらに、契約書の作成もサポートしてくれますので、トラブルに巻き込まれる可能性は極めて低くなります。
なお、サポート会社の調査力は非常に高いことで有名です。
不動産会社が外注していることもありますので、安心してお任せいただけます。

2.　金融機関や税制の不利益を回避できるか
原則、サポート会社は不動産会社ではないため、資金計画には積極的に関与しません。
しかし、多くのサポート会社では税理士などの士業をパートナーに迎えています。
さらに、不動産会社との連携も備えているときは、このような問題も解決が可能です。
多くの個人間売買をサポートしてきた実績のある会社であれば、資金面や税制面の具体的な解決策を提示してくれることも珍しくありません。

3.　交渉をスムーズに進めることができるか
交渉をスムーズに進めるためには、根拠となる知識や資料が必要です。
サポート会社に依頼することで、妥当性のある根拠を知ることができます。
交渉材料や妥当な交渉幅などが明確になり、感情的な交渉にはなりえないでしょう。
また、弁護士とのパートナーシップがあるサポート会社であれば、契約まで安心して相談することが可能です。

このように、デメリットは個人間売買のサポート会社に依頼することでほぼ解決することが可能です。

ぜひ一度お近くの個人間売買サポート会社に相談してみてください。

関東の個人間売買はLegal meにおまかせください

今回は、個人間売買のメリットとデメリット、サポート会社の役割について解説しました。

弊社：Legal meでは多くの個人間売買をサポートしてまいりました。
また、その実績は不動産会社から調査や資料作成を依頼されるまでに至っています。
弁護士・税理士・司法書士・不動産会社ともパートナーシップを強固に結んでおり、万全の大成で個人間売買をサポートさせていただきます。

関東で個人間売買や親族間売買を検討されているときは、ぜひ弊所：Legal meまでご一報くださいませ。

仲介手数料より安価で、高品質な個人間売買のお手伝いをさせていただきます。
お気軽にご相談ください。

しかし、不動産売買では必ず不動産会社に仲介してもらう必要性はありません。
個人間で売買することも可能です。

そこで、この記事では以下のことについてまとめました。

個人間売買や親族間売買の基本がわかる内容になっています。
ぜひ最後までお読みください。

不動産の個人間売買とは？

不動産の個人間売買（親族間売買）とは、不動産会社を介さずに行う不動産取引のことです。

不動産会社を介さずに個人間で不動産取引をしても、法的には何の問題もありません。
しかし、個人間で不動産取引を行うと、全ての責任が自分に降りかかってくることになります。

不動産の個人間売買を行う要件

不動産の個人間売買は「いつでも」「誰でも」「どんな不動産でも」行うことができます。
特に制限などはありません。

しかし、むやみやたらに個人間売買を行うと、思わぬトラブルに巻き込まれることも考えられます。
そのため、以下の要件を一つの基準として定義することができます。

どれか一つでも当てはまるときは、個人間売買を検討することが可能です。
個人間売買を行うための目安として参考にされてみてください。

買いたい人や売ってくれる人を知っていて信頼できる人である

個人間売買では、取引の相手方との信頼関係があることが重要です。
信頼関係の重要性は買う側の立場になって考えるとその理由が見えてきます。

・何か隠し事をしていないだろうか
・騙されるのではないだろうか

信頼関係がある人から不動産を購入するとき、このような心配はありません。
取引の相手方との信頼関係は、個人間売買を考えるうえで重要な要素といえます。

取引の相手方が、対象不動産のことを良く知っている

個人間売買では、取引をする不動産への理解度も重要なポイントです。
なぜなら、不動産への理解度は調査と説明の要否に影響するからです。

よく知っている不動産を買うときと、何もわからない不動産を買うとき。
どちらが不安になるかは明らかですよね。

不要な手順を省くことが可能ですので、不動産を知る者同士の取引は個人間売買に向いているでしょう。

融資や税制控除を活用する必要がない取引である

不動産取引で金融機関からの融資や税制控除を利用しないときは、個人間売買の検討が有効です。
なぜなら、個人間売買では融資や税制面で不利益が発生することがあるからです。

・住宅ローンを利用することができない
・特別控除の対象外になることがある

これらは個人間売買でよく謳われるデメリットですが、その心配が不要であれば個人間売買は積極的に活用したいところです。

なお、弊所：Legal meでは個人間売買のサポートを行っております。
士業との連携はもちろんですが、宅地建物取引士資格を有する社員も在籍しています。

不動産売買仲介会社ではありませんので積極的な住宅ローンの斡旋は行いませんが、ご相談に応じて対応させていただくことは可能です。

ぜひお気軽にお問い合わせください。

不動産の個人間売買に向いている人

個人間売買は誰でもできますが、個人間売買に適した人がいることも事実です。
なぜなら、不動産取引は高額になることが多く、重い責任を背負うからです。

しかし、個人間売買に適している人は多くいらっしゃいます。
どのような人が個人間売買に向いているのか、ぜひチェックしてみてください。

今までに何度も不動産取引をしたことがある人

不動産取引を経験したことのある人は、個人間売買に向いています。
なぜなら、不動産売買の流れを把握しているほか、リスクや注意点を知っているからです。

・不動産投資家
・定期的に土地を売却している地主

不動産取引を何度も経験した人は、不動産会社レベルの知識があることも珍しくありません。
ぜひ個人間売買を検討してみてください。

知り合いと不動産取引を予定している人

不動産取引の相手方を知っている人も、個人間売買に適しています。
なぜなら、不動産会社に取引相手を探してもらう必要がないからです。

・自分の不動産を知り合いに売却する
・知り合いの不動産を自分が購入する

取引の相手方が確定しているときこそ、個人間売買のメリットが最大限に発揮されます。
知り合いに限らず、親族間売買も同様です。
個人間売買にぜひ取り組んでみてください。

賃貸利用している家や分譲マンションをお持ちの人

家や分譲マンションの一室を賃貸利用している人も個人間売買に向いています。
借主が貸主から不動産を購入することがよくあるからです。

・取引の相手方を熟知していること
・取引対象となる不動産のことを双方がよく理解していること

いずれも個人間売買の基礎となる要素ですが、どちらも満たしていることがわかります。

賃貸利用している貸主やその借主は、個人間売買を積極的に選択すべきです。

不動産の共有持分を所有する人

共有で不動産を所有する人も個人間売買を考えてはいかがでしょうか。
その理由は、共有不動産を売買する問題点を考えるとわかりやすいでしょう。

共有不動産の売買における問題点は以下のとおりです。

・共有持分だけを第三者に売却することは困難であること
・共有不動産を第三者に売却するハードルが高いこと
・共有持分を売却したいと考える人が多いこと

共有の解消を希望する持分所有者は少なくありません。
共有持分を他の共有者から買い取ることや共有持分を売却するメリットが大きいからです。

不動産のことを理解しており、相手のことも知っている。
共有持分の所有者はまさに個人間売買にもってこいの人といえるでしょう。

現金一括で不動産を購入できる人

金融機関からの融資に頼らず、現金で不動産を購入できる人も個人間売買にチャレンジすべきです。
なぜなら、個人間売買でネックになる融資の問題がデメリットにならないからです。

行政書士事務所 Legal me

不動産の個人間売買と親族間売買のメリットとデメリットを紹介 | 行政書士事務所 Legal me 不動産の個人間売買や親族間売買に不安を感じられている方は少なくありません。なぜなら、不動産売買仲介会社を介して取引を行うことが一般的だからです。 しかし、本当に…

・不動産を現金で一括購入できるだけの資金がある
・高額ではない不動産取引を考えている

高額の基準は人によって異なりますが、取引金額が安いと不動産会社が仲介を引き受けてくれないこともあります。

そのため、個人間売買を行うことも珍しくはないのです。

契約不適合責任を負わないことで合意している人

契約不適合責任を負わないという合意ができている人には、個人間売買はおススメです。
なぜなら、不動産会社に仲介してもらう必要性がないからです。

不動産会社が不要な理由は以下のとおりです。

・契約不適合責任がないため、そもそも調査の必要性が乏しい
・不動産の告知書や現況報告書を作成する必要性が見いだせない
・ホームインスペクションを受ける必要もない

これらを踏まえると、「そのままで大丈夫です、後から文句は言いません。」という言質がある取引を予定している人は、個人間売買で十分ということができます。

不動産取引で失敗したくない人

不動産売買で購入後にも安心して暮らしたいため、十分な調査を求める人は個人間売買を検討してみてください。
なぜなら、個人間売買では「不動産会社以上の調査を得ることができる」からです。

ただし、全ての個人間売買で満足できる不動産調査ができるわけではありません。
おススメの方法は、専門チームを有するサポート会社を選択することです。

個人間売買を専門に取り扱うサポート会社は多数存在しています。
そういった会社にサポートを依頼すると、仲介手数料より安価で高精度な調査結果を得ることが可能です。
ひいては、購入後の失敗もなくなるというものです。

不動産取引に慎重を期したい方は、検討してみてください。

個人間売買を活用して良い取引を実現しよう

今回は個人間売買を検討すべきケースと向いている人の特徴を紹介いたしました。

どれか一つでも該当しているときは、ぜひ個人間売買を検討してみてください。

弊所：Legal meでは東京を中心として関東一円で個人間売買や親族間売買のサポートを行っております。

仲介手数料より安価で高品質な個人間での不動産取引をお約束いたします。

この記事をお読みいただき、少しでも個人間売買に興味を持たれましたら、お気軽にご相談ください。

そう考える人は少なくありません。

なぜなら、個人間売買は仲介手数料などの経費を削減でき、売主と買主が直接協議して契約の内容を決めるなど、メリットが多数存在するからです。

また、そのメリットから個人間売買を後押しするポータルサイトも増加してきました。

これらを踏まえ、今回は個人間売買の進め方について解説してまいります。

このようなお悩みをお持ちの方に、おススメの記事になっています。

ぜひ最後までお読みいただき、個人間売買に踏み出すきっかけになればと考えます。

不動産の個人間売買が当たり前の時代になっている

不動産売買を仲介会社を挟むことなく取引することは、決して珍しいことではありません。

その背景には、空き家・空き地・地方移住促進という社会問題が存在しています。

そして、解決に向けてスムーズな不動産取引を行える仕組み作りが進んでいるからです。

その解決方法の根本にある考え方が「個人間売買の促進」なのです。

いまや、個人で物件情報を発信したり、購入したい不動産情報を収集することも可能です。

一般のポータルサイト以外にも多数の情報サイトが存在しています。

併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

【売りたい人向け】不動産の個人間売買の進め方

これより、実際に不動産を個人間で売買する流れについて解説いたします。

ぜひこの機会に流れをイメージして読んでみてください。

不動産の売却価格を決める

まずは不動産の売却価格を決めることが重要です。

なぜなら、値段が決まっていないものを買う人はいないからです。

不動産の価格を知るための方法として以下の方法があります。

価格の設定は不動産売買の成否を左右する重要なポイントです。

くれぐれも的外れな価格設定をしないように気を付けましょう。

買主を見つける

価格が決まったら、次は買主を探しましょう。

買主なんてどうやって探せばよいか、と考えてしまうかもしれません。

しかし、実は簡単に買主を探すことができます。

それは個人間で不動産情報をシェアするサイトを利用する方法です。

主なサイトをご紹介いたしますので、ぜひ参考にされてみてください。

・e-物件情報
https://www.e-bukken.co.jp/

個人間売買を積極的に進めるならこのサイトは外すことはできません。

画像掲載件数によって価格が変わりますが、画像8点を掲載しても11,000円と安価で物件掲載をすることが可能です。

不動産会社も利用するこのサイトなら、幅広い層に物件情報を周知させることができます。

・ジモティー　不動産売買
https://jmty.jp/all/est-buy

地域を選択してさまざまな個人間売買を紹介しているサイトです。

不動産も専用のページがありますので、積極的に活用していきたいところです。

こちらは投稿がなんと無料になっています。

中には非常に安価な不動産もありますので、掘り出し物が見つかるかもしれません。

・家いちば
https://ieichiba.com/

不動産仲介会社の「掲載」から「交渉」部分をセルフサービスにしたサービスサイトです。

掲載が無料という点では一考の価値ありというところです。

ただし、商談が成立してからは正規の仲介手数料の半額が必要になります。

利用は安価な不動産に限定したほうが良いかもしれません。

・チョクウリ　チョクカイ
https://choku-urikai.com/

個人間売買で不動産を購入しようとしている人には特におススメのサイトです。

なぜなら、買主側の手数料は驚きの0円だからです。

売主側の手数料は一律25万円と少々お高いのがネックといえるでしょう。

購入および売却におけるサポートが手厚くありません。

何度も不動産取引をしたことのある方や、サポートしてくれるパートナーがいる人の利用が適していると考えられます。

必要書類を収集・作成する

無事買主が見つかり交渉がまとまったら、契約に向けて準備を進めます。

契約に必要な書類を以下のようにまとめました。

概ね以下の書類があればスムーズに契約することができるでしょう。

不動産売買には多くの書類が必要となります。

そのため、上記を参考のうえ、早めに準備することを心がけてください。

また、不動産売買で必要な書類はどれも重要なものばかりです。

可能であれば個人間売買を専門に取り扱うサポート会社の力を借りて、ミスなく作成と準備を進めたいところです。

不動産売買契約を締結する

契約内容や各種書類の内容に不備がなく、売主と買主の双方が内容に納得したら、契約を締結しましょう。

とりわけ、売買契約書の内容に不備があってはいけません。

このあたりは一般の方々が一朝一夕で作成することは少々難しいかもしれません。

もしも作成に自信がない、あとあとトラブルに巻き込まれたくないとお考えの方は、個人間売買専門のサポート会社の利用を検討することをおススメします。

決済金入金後に不動産を引き渡す

売買決済代金が入金されたら、不動産を引き渡しましょう。

不動産の引渡しとは、鍵をお渡しすることのみならず、所有権の移転登記も同時に行います。

所有権の移転登記は当事者で行うことも可能ですが、司法書士に一任するとスムーズです。

間違った情報が登記されてしまうと、更正登記をする必要に迫られるなど、結果的に手間が増えてしまうからです。

【売りたい人向け】不動産の個人間売買の注意点

不動産の個人間売買を行ううえで、よくある注意点をご紹介いたします。

どれも当たり前のように感じられるかもしれませんが、個人間売買で犯しがちなミスを集めました。

ぜひ参考にされてみてください。

売却価格は相場で設定しないといけない

売却したい不動産の価格設定は「相場」に合わせましょう。

高すぎても安すぎてもいけません。

相場にすべき理由を以下のようにまとめました。

司法書士を自分で手配しなければいけない

登記手続きを行ってもらう司法書士を自分で手配しなければいけません。

登記手続きを自分で行うことは可能ですが、間違いがあってはいけませんのでおススメしません。

士業の方々と直接やりとりすることは心理的なハードルも高く、そもそも専門用語がわかりにくいため、会話がかみ合わないことも考えられます。

ストレスがかかりやすいポイントですので、司法書士選びおよび司法書士とのやりとりにはくれぐれも注意しましょう。

不備があるとトラブルに発展する

個人間売買では不動産仲介会社を介さないため、トラブルに発展することがリスクです。

なぜなら、当事者間で合意した内容に「漏れ」が発生するからです。

不動産仲介会社や個人間売買のサポート会社では多くの取引をお手伝いしているため、漏れや不備がほとんど発生しません。

しかし、個人間売買では漏れや不備が発生しないほうが珍しいと考えるべきです。

そのため、不動産の引き渡し後にトラブルに発展することが少なくありません。

個人間売買は仲介手数料がかからない、スムーズな取引ができるメリットがあります。

しかし、一方でリスクを十分に認識することが必要です。

不動産の個人間売買はサポート会社に依頼しよう

今回は、不動産の個人間売買の流れについて解説いたしました。

メリットの多い個人間売買の進め方を身近に感じることができれば嬉しく思います。

しかし、リスクも存在する個人間売買をうまく進める方法があります。

それは、個人間売買のサポート会社を利用することです。

弊所：Legal meでは、多くの個人間売買や親族間売買をサポートしてまいりました。

士業との連携、不動産調査報告、契約書類作成など、かゆいところに手が届くサービスをモットーとしております。

東京を始めとして、関東圏で個人間売買を検討されている方はぜひ弊所：Legal meまでお問い合わせください。

不動産売買では担当者の良し悪しは非常な要素です。
なぜなら、良い担当者に巡り合うことには大きなメリットがあるからです。

・質問に対する回答が正しい
・レスポンスが早く不安にならない
・迷ったときに正しく背中を押してくれる

これらを踏まえて、今回は営業担当者の当たりハズレについて解説いたします。
ぜひ、みなさまの不動産売買の参考にされてください。

営業担当者の当たりハズレがある理由

営業担当者に当たりハズレがあることは事実です。
みなさまも、購入したい商品があるにもかかわらず、店員さんの対応が悪かったために購入を見送った経験があるのではないでしょうか。

これより、営業担当者に当たりハズレがある理由について説明いたします。

ハズレ営業担当者の特徴は大きく2つに分けることが可能です。
細かく確認しておきましょう。

営業担当者のキャリアによるもの

営業担当者のキャリアが不足していると、ハズレ営業担当者になることがあります。

どちらの特徴でも、不足を補う情熱や姿勢があれば問題はありません。
しかし、心配や不安を感じる人に高額な不動産の売買をお願いすることは不可能です。

不足している経験を、努力や誠意で補えない営業担当者はハズレということができます。

会社の方針によるもの

会社の経営や教育の方針により、ハズレ営業担当者が知らぬ間に育っていることがあります。

不動産会社は営利企業ですので、リスクをヘッジしなければなりません。
しかし、少ない例ではありますが、このような方針や教育をしている不動産会社が存在していることも事実です。

また、会社が推奨していなくとも、上司が部下の仕事に責任を取りたくないがため、このような指導になってしまうこともあるのです。

見た目ではわからない？ハズレ営業担当者の事例

それでは、実際にハズレ営業担当者に遭遇した相談者の事例をご紹介いたします。
見た目や第一印象ではわからない、その特徴とはどのようなものだったのでしょうか。

中身がない対応で頼りなさを感じた

ハズレ営業担当者と感じたのは、「心に刺さらない対応だった」ことが大きかったと相談者は話します。

相談者の方は、マイホームの購入を考え不動産会社を訪問されました。
不動産会社選びも綿密に調査を行い、明るいイメージを持った実績のある会社を選ばれたそうです。

紹介されたのは、新卒3年目の女性の営業担当者。
清潔感もあり、気さくで何でも相談できそう、第一印象は非常に良かったようです。

頼りなさを感じたポイント

しかし、この営業担当者がハズレ営業担当者とわかるまでに時間はかかりませんでした。

・物件を紹介いただき内見しても「いい物件ですね」としか言わない
・質問をしても「確認して後から回答します」という対応
・回答も曖昧なものが多く、買う側に判断や解釈を委ねるものばかり

この営業担当者が絶対的にハズレかと問われるとそうではありません。
調べもせずに口だけで営業されるよりはよほどマシです。

しかし、マイホームの購入パートナーとして最適かと問われると、改善の余地はあるでしょう。

不動産売買パートナー選びは重要

不動産売買で仲介会社の担当者をパートナーと位置づけることは、そもそも困難であると弊所は考えます。
なぜなら、不動産業界全体にリスクヘッジの風潮があるからです。

不動産会社のリスクヘッジは、質問に対する回答に顕著に現れます。
具体的には、情報の精度と分析が不十分な回答しか得られないのです。

全ての不動産売買仲介会社が信頼できないわけではありません。
会社をあげてお客様ファーストの対応をしている会社も多数存在しています。
営業担当者としても、日々努力している方は多くいらっしゃいます。

弊所が提案するアンサーは、能力や知識格差が大きい不動産業の当たりハズレをなくす方法として「パートナー選びを見直すこと」です。

不動産売買パートナーはLegal meにお任せください

不動産売買仲介業者の営業担当者には能力や知識にムラがあるため、当たりハズレがあることを解説いたしました。

このムラを解消する方法は、別のパートナーを選択することです。

弊所：Legal meでは弁護士や税理士はもちろんのこと、不動産のプロフェッショナルとの提携をしています。
その調査能力や分析能力は不動産売買仲介業者からも調査の依頼を頂戴するほどです。

とりわけ親族間売買や個人間売買には一日の長があると自負しています。
関東で不動産調査、親族間売買、個人間売買をご検討されている方は、ぜひ弊所：Legal meまでお気軽にご相談ください。

不動産の購入で人気の物件といえば、新築物件ではないでしょうか。
誰も住んだことのない新しい物件に住むことは、新生活の一歩にふさわしいものです。

しかし、新築物件は不動産仲介業者に依頼していると出会えないことがあります。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

今回は、弊所：Legal meに寄せられたご相談実例をもとに、新築分譲マンションを不動産売買仲介業者が紹介してくれない実態に迫ります。

ぜひ最後までお読みください。

不動産売買に至った経緯を教えてください

買い換えようかと思い立ったのがきっかけです。

子供たちも自立し、隠居生活を送る私たち夫婦に一戸建ては広すぎました。
庭の手入れや日々の外出もだんだんと億劫に。
そこで、神奈川県の一戸建てを売却し、東京都内のマンションへ住み替えることにしたのです。

身体が動くうちにと思い知人に相談したところ、大手の仲介業者を紹介してもらいました。
計画を伝えたところ、大手だけあって対応は非常に素早いものでした。
なんと、あっという間に一戸建ての買い手を見つけたというのです。

買い手は地元の不動産会社でした。
社長自ら赴いていただき、その人柄や年齢が近いこともあり意気投合。

この時点では条件面の折り合いがつかず新居は決まっていなかったのですが、新居が決まるまでお待ちいただけるとのことでした。

全てがスムーズに進んでいるように感じていました。

新居に求める条件はどのようなものですか？

年のせいもあり、設備面のみこだわりがありました。

一戸建てでは味わえない機能的な設備と、年を重ねても住み続けることができる共用部の仕様を求めていたからです。

その後の新居探しはいかがでしたか？

難航しました。
毎週新しい物件を紹介してもらっていたのですが、設備が整っていなかったからです。

なかなか難しいものだな、と頂戴した資料を見ているとあることに気が付きました。
全て中古の物件ばかりだったのです。

予算の関係もありお気遣い頂いているのかと考え、営業担当者に問い合わせをしました。
多少予算を超えても構わないので、新築マンションも紹介してほしい。

しかし、返ってきたのは予想外の返答でした。

新築希望に対する回答はどのようなものですか？

おススメできません、という趣旨のものでした。
理由は以下のとおりです。

・完成時期が半年から2年後のものがメインであるため、時期が合わないこと
・直近で竣工となる新築マンションは残り物ばかりで良いものではない
・数も少ないため情報数が限られる

結局、営業担当者から新築マンションは紹介してもらえませんでした。

理由をみれば理解できる部分もあります。
しかし、紹介すらしてもらえないのは納得がいきません。

なぜ不動産会社は新築マンションを紹介してくれなかったのでしょうか。
何か理由があるのでしょうか。

不動産仲介会社は新築マンションを紹介しない理由

不動産仲介会社が新築マンションを紹介しないことは、ごく当たり前の話です。
なぜなら、売上にならないからです。

これには、新築分譲マンションの販売形態に理由があります。

新築分譲マンションを建築したデベロッパーは自社で販売活動を行います。
つまり、売主と買主が直接契約を前提としているのです。
売主と買主が売買契約すると、お互いに仲介手数料はかかりません。

仲介手数料がかからないところに、仲介手数料で生計を立てている会社がお客様を紹介することはあり得ません。
そのため、売買仲介会社は新築分譲マンションを紹介しないのです。

不動産仲介会社が5,000万円の中古物件を仲介したときの売上は以下の通りです。

5,000万円　×　3％　+　60,000円　＝　1,560,000円
※消費税などは除く

仲介手数料を売主と買主双方からもらえたときは2倍になります。
売上は3,120,000円にのぼります。

しかし新築分譲マンションに買主が目を向けると売上は0円です。
不動産仲介会社が新築分譲マンションを紹介したくない理由は売上にあります。

信頼できる不動産パートナーはLegal meにお任せ

不動産仲介業者のあるべき姿は、お客様のニーズに適合した不動産を紹介することです。
しかし、不動産の業界構造や各社の事情によって、姿を変えていることは否めません。

このような状況では、お客様からの信用を得ることは困難です。
逆に言えば、不動産売買仲介業者の立場はお客様ファーストからかけ離れていることもありうる、ということです。

自分が良いと思った物件を、信頼できるパートナーのもとで取引をする。
取引に必要な情報を収集・精査し、手続きのフォローアップを欠かさない。
あるべき不動産パートナーの姿は、これではないでしょうか。

弊所：Legal meでは、関東一円で一般仲介はもちろんのこと、親族間売買、個人間売買のお手伝いをさせて頂いております。
不動産仲介業者ではありませんので、仲介手数料はかかりません。

さらに、士業とのパートナーシップにより、安心安全な取引をお約束いたします。
不動産取引のパートナーにぜひ弊所：Legal meをご用命ください。

今回ご紹介するのは、不動産仲介業者の税制アドバイスが不十分であったため、思わぬ支出が発生した事例です。

不動産仲介業者の営業担当者はプロフェッショナルですので、日々さまざまな知識を身につけ研鑽しています。

しかし、不動産に関連する領域は広いものです。
関連領域にもプロフェッショナルが存在しており、営業担当者の知識やアドバイスに限界があることは言うまでもありません。

ぜひ事例をお読みいただき、不動産売買で失敗しない方法を身につけましょう。

不動産売買に至った経緯を教えてください。

もともと自宅マンションを所有していました。
ふとポストに投函されていたチラシを見たことが全ての始まりです。

自宅マンションが購入時の金額よりも高額で売れそうなことがわかったのです。
そんな話があるものかと最初は半信半疑でしたが、自分でも調べてみるとその通りの結果に。

不動産仲介業者へ相談してみると、なんと目論みどおりの回答をもらいました。
妻とも相談をして、この機会に自宅マンションを売却し、新しく自宅を購入することにしたのです。

買換えの手続きはどのように進めましたか？

まず購入したい不動産を見つけることから始めました。
希望に叶う不動産はすぐに見つかりましたので、買換えの資金計画シミュレーションを作成してもらうことに。

資金的には問題はありませんでした。
ただ、意外と諸経費がかかるんだな、と感じたことを覚えています。
シミュレーションによれば、売却益は全て諸経費でなくなってしまいました。

心配事は特にありませんでしたが、税金のことは少し気にかけていました。
不動産の売却で利益が出たのだから税金がかかるのではないか、と思ったのです。

念のため営業担当者に確認したところ、このような回答でした。

「売却で利益は出ますが、3,000万円の特別控除がありますのでカバーできます」
当時の私たちは、3,000万円の特別控除の意味などよくわかっていませんでした。
しかし、税金がかからない安心感があったのでしょう。

特に調べもしないまま、買換えの話を進めたのです。

出典：国税庁　「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

売却と購入は滞りなく進み、あとは確定申告を残すのみとなりました。
そこで思わぬ事実が発覚したのです。

確定申告で発覚した事実とはどのようなものですか？

住宅ローン控除と3,000万円の特別控除を同時に利用できないことが発覚したのです。

不慣れな私たちは税務署へ赴いて申告手続きを行いました。
もちろん、手には住宅ローン控除と3,000万円の特別控除の申請書類を持って。

税務署の職員と手続きを進めると、3,000万円の特別控除の話題になりました。
約100万円の納税が必要という説明でしたが、特別控除を手にする私たちに怖いものはありません。
特別控除を利用することを伝え手続きも終わろうかというタイミングで、信じられない言葉を耳にすることになります。

「特別控除を利用すると、住宅ローン控除は使えません。重ねて使うことはできませんので、どちらかを選んでください。」

安心しきっていた私たちは慌てましたが、為す術など持ち合わせていません。
その場で署員の方に相談し、どちらが得かを判断することにしました。
相談によれば住宅ローン控除を利用するほうが得することが判明したので、住宅ローン控除を選択。
3,000万円の特別控除はあきらめ、約100万円の納税をすることになったのです。

不動産仲介会社とのやりとりや後日談はどのようなものでしたか？

後日、不動産仲介会社に対してクレームを入れましたが、結論は何も変わりませんでした。

不十分な回答であったことは認めたものの、質問に対する回答という意味では問題はなかったという主張です。
不動産仲介会社との打合せ記録にも、私たちが納得していることが記されていました。

住むための不動産を購入するときは、住宅ローン控除制度を使うことができますか？

住宅ローン控除制度を使うことができます。

住んでいた不動産を売却した利益は、特別控除を使うことはできますか？

特別控除を使うことができます。

質問と回答はなんら間違っていません。
不動産仲介業者の言い分は納得せざるを得ないものでした。

質問が悪かったのか、自分の調査が不十分だったのか。
今も答えが出せずにいます。

不動産仲介会社の知識が全てではない

今回の事例は決して珍しいものではありません。
不動産売買仲介の現場ではよくあることです。

では、なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
答えは「営業担当者の知識も完全ではない」から起こるのです。

完全ではない質問に対して、不動産仲介会社は回答を濁すことがあります。

・かもしれません
・おそらく～だろう
・一度ご自身でもお調べになってください

不動産仲介会社が悪いわけではなく、わからないから答えられないのです。
そのため、営業担当者はお客様自身での調査をすすめることになります。

不動産仲介会社以外の調査という選択肢があります

弊所：Legal meがおススメするのは、不動産仲介会社以外に調査をお願いすることです。
なぜなら、不動産仲介会社の調査には限界があるからです。

不動産仲介会社にも顧問弁護士や顧問税理士はいることでしょう。
しかし、それは不動産仲介会社のために存在しているものであり、売主や買主のために存在しているものではありません。

相談するにも費用がかかりますし、確認程度の法律や税務の相談を積極的に受ける士業の方は少ないように思われます。

Legal meでは、今回ご紹介したようなことは起こりません。
それは以下の理由によるものです。

プロフェッショナルとの豊富なパートナーシップ

→弁護士や税理士はもちろんのこと、契約のプロフェッショナルとパートナーシップを結んでいます。

事後対応ではなく事前回避

→トラブルは対応するものではなく、事前に回避すべきものです。
　スムーズな不動産取引を実現してきた豊富な経験と実績があります。

不動産取引でお悩みの方や不安を感じている方は、ぜひ弊所までご一報ください。

Legal meではこのような悩みをお持ちの方からのご相談をお待ちしております。

弊所は不動産業者ではありませんので、仲介手数料は頂戴しておりません。
仲介手数料より安価な料金で、安心安全な不動産取引をお手伝いします。

本記事では、弊所：Legal meに寄せられたご相談内容をご紹介いたします。

今回ご紹介させていただく内容は、こだわって不動産を購入したにも関わらず、思わぬ落とし穴にお困りの方のお話です。

不動産は一生に一度あるかないかの、高額な買物です。

ましてや生活の拠点になる住宅を購入されるのであれば、後悔はしたくないですよね。

お伝えしたいことは、今回の事例は決して珍しいことではない、ということです。

同じ事例でなくとも、同じような悩みを抱えて入る方は実は少なくありません。

不動産購入において、非常に役立つ記事になっています。

ぜひ最後までお読みください。

不動産購入までの流れを教えてください

はじめての自宅購入で、「こだわり条件」をたくさん持っての不動産探しでした。

もちろん予算もこだわり条件の一つだったので、不動産会社には嫌われていただろうな、と自覚しています（笑

不動産会社の方に聞いてみると、このような探し方が一般的とのことでした。

このようにして、複数ある不動産の中から理想の1邸を見つけるのが良い方法だそうです。

しかし、私は全ての条件にこだわることにしました。

素人ながらに勉強をし、気になる物件があれば、昼夜問わず現地の確認を行ったものです。

建築状況、工法等の建物に関することはもちろんです。

地盤の強度や騒音、振動、臭気に至るまで、気になることは可能な限り不動産会社に確認を行い、自分の目と耳でも確認を怠りませんでした。

私には娘がおりますので、現地調査は学校の評判や通学路にも至ります。

しらみつぶし、とはまさにこのことです。

その結果、私は理想の物件に巡り合うことができました。

しかし、理想の物件と思っていたのは、このときまでだったのです。

悪夢は引っ越しを終えた私たち家族を襲ってきました。

物件に引っ越してから分かった落とし穴はどのようなものでしたか？

無事に引っ越しを終えて、約2週間ほど経ったある朝のことです。

隣から鉄骨を搬入するものすごい大きな音が鳴り響きました。

あまりの轟音に娘はびっくりして泣き出しています。

お隣は鉄骨資材を扱う会社の事務所として利用していたことがこのとき判明しました。

見た目は普通の住宅です。

個人名の表札があり、会社名の掲示などは一切ありませんでした。

私たちは慣れない新生活に加えて、近隣の騒音トラブルに巻き込まれる羽目に。

家内は娘を連れて実家に避難するに至りました。

事前の調査やヒアリングは行いましたか？

もちろんです。

こだわりの多い自分ですから、このようなトラブルは想定していました。

私自身も足を運び、引っ越し前後にご挨拶に出向きましたが、ご不在でお会いすることは叶いませんでした。

不動産会社の営業担当者にもお隣の方について細かくお聞きしました。

しかし、営業担当者から明確な回答はいただけませんでした。

昨今は「個人情報保護」という印籠があり、印籠を出されると何も聞けなくなってしまうのです。

「それもそうだな」と納得してしまったことを、今でも強く後悔しています。

物件には今後も継続してお住まいになられる予定ですか？

すぐに売却できないかと考え、不動産会社に連絡しましたが、どうやら売却は難しそうです。

売却はできるが売却理由からみて価格を下げざるを得ない、とのことでした。

なぜなら、もし私が売却するのであれば、売却の理由は「隣戸から騒音が発生すること」になるからです。

隣戸から騒音が発生する家を売却するのであれば、購入者に騒音発生の事実を伝えなければいけません。

騒音は住宅において大きな弊害ですから、その弊害を埋めるためには価格を下げるしかない、というロジックです。

どうやっても安価な売却にしかなりそうにないため、売却はあきらめました。

今はただ途方に暮れています。

このような事態を回避する方法はなかったのでしょうか。

不動産会社の事前調査と情報公開には限界がある

結論からいえば、このような事態を回避する方法はあります。

薄情な表現になりますが、単に事前調査が足りなかった、それだけの話といえるでしょう。

この事例は、隣戸の利用状況を事前に知る方法はなかったのか？という点に尽きます。

今回の相談者のように石橋を叩いて渡るタイプの方でも、このような事態に陥ってしまうのが不動産の怖いところです。

なぜこのような事態に陥るのか？

それは、不動産会社や個人の方の調査には限界があるからです。

限界があることはなんとなく理解できますが、ここで一つ疑問が生まれます。

それは、不動産会社は不動産取引のプロフェッショナルであるはずなのに、なぜこのような「見落とし」や「情報が完全に開示されないこと」が起こるのか、ということです。

全ての不動産会社が調査や情報開示を適当にしている、というわけではありません。

しかし、往々にしてこのようなトラブルが後を絶たないことには、理由があります。

その理由とは、不動産会社が取引を行う事業目的にあると弊所は考えます。

不動産会社の事業目的では安心は得られない

不動産会社の事業目的は仲介手数料を得るための「取引の成立」です。

ここに落とし穴があります。

弊所：Legal meでは、個人間売買や親族間売買のお手伝いが生業です。

不動産会社が「取引の成立」を目的としていることに対して、弊所の事業目的は「不動産取引に安価で安心を与える」ことにあります。

不動産会社は取引の成立を渇望するあまり、安心安全な取引に対する意識が希薄になる傾向があります。

そのため、今回のような調査や情報開示の不足が発生するのです。

不動産取引で安心と安全を提供しようとすると、問題の解決や事前回避は欠かせません。

調査に要する時間や粒度は、不動産会社の比ではないことは一目瞭然です。

士業を始めとした多くの不動産取引におけるプロフェッショナルなパートナーとの連携により、当事者や関係者以外からの第三者的な目線をもって、不動産の安心安全な取引をサポートします。

その調査能力や問題解決能力は高く評価されており、個人間や親族間の不動産売買サポートに留まりません。

いまや、不動産取引のプロフェッショナルである不動産会社からも調査を依頼されるに至りました。

本当に不動産取引で安心と安全を得たいと思われるときは、関東一円をサポートする弊所：Legal meまでご相談くださいませ。

仲介ではありませんので、仲介手数料は頂戴しておりません。

むしろ仲介手数料よりも安価で安心と安全な取引を提供しています。

不動産を所有するメリットのなかに、家賃という不労所得を得ることがあるのではないでしょうか。

しかし、所有する不動産を安易に転用すると、思わぬ落とし穴があるかもしれません。

今回は、利用しなくなったマンションを賃貸に出したことで、売却価格に影響が出てしまった話をご紹介いたします。

弊所：Legal meには日々多くのご相談が寄せられます。

今回ご紹介するお話は、不動産会社の査定方法に疑問を持たれた方による、涙ながらのご相談に基づくものです。

このような方々には、他人事ではないお話です。

ぜひ最後までお読みください。

マンションを賃貸に出した経緯を教えてください

もともと、夫婦で2LDKの中古マンションに居住していました。

2人の子供に恵まれ、下の子供が中学校に入学するタイミングで、郊外の新築一戸建てに引っ越したことがきっかけです。

元々の中古マンションには借入もなかったことと、立地も良かったため、売却ではなく資産として保有しようと考え、賃貸として利用することに決めました。

当時は賃貸として利用することを安易に考えていましたね。

家賃収入が入る、その程度にしか考えていませんでした。

また、将来的には夫婦でマンションに戻ることも選択肢の一つでした。

マンションを売却しようと思ったのはなぜですか？

子供たちのことで出費がかさんだことが原因です。

上の子供が海外に行くことになったタイミングで、下の子供が大学に入学することに。

お金がないわけではなかったのですが、手持ちの現金に不安を感じたため、マンションを売却することを考えだしました。

マンションの売却実績や相場観を自分なりに調査しました。

「うん、これならいける」と、資産として保有していた自分は間違いではなかったと確信していましたね。

不動産会社に査定を依頼するまでは、、、

不動産会社の査定結果はどのようなものだったのですか？

私の想像を大きく下回るものでした。

もともとの購入金額は2,100万円でしたが、相場は3,000万円程度と読んでいました。

何の根拠もなく3,000万円という数値を謳ったのではありません。

私なりにしっかりとした根拠を持ち合わせていました。

上振れするかもしれないな、という期待感まで持ち合わせていました。

しかし、査定額は驚きの18,857,000円。

約1,200万円の下振れに言葉を失いました。

まさか間違いではと思い、別の不動産会社にも査定を依頼しましたが、結果は変わらず。

事態をうまく呑み込めないまま、私は不動産会社に説明を求めることにしました。

売却査定額が減額された理由

不動産会社は、売却査定額が低い理由を説明してくれました。

その説明は以下のようなものです。

さらに説明を求めましたが、全く理解できず、いまだに困惑しています。

賃貸で使われていると売却額が下がる

マンションや一戸建てを売却しようとするとき、不動産が賃貸の用に供されていると売却額が下がると不動産会社の担当者は説明しました。

その理由をさらに伺ったところ、回答はこのようなものでした。

「賃貸で利用していると、購入者が自分で居住することができなくなります。

賃貸で居住している人の退去がわかれば良いのですが、いつ退去するかわからない状態のものを購入しようという人はほとんどいらっしゃいません。」

「また、賃貸で利用している場合は、内覧をすることができません。

高額な不動産の購入にあたって、内装や設備などお部屋の状況を確認せずに購入するのはかなりリスクが高い行為といえるでしょう。」

「そういった状況では、このマンションを購入する人は投資家に限られてしまいます。買いたい人が少なくなるため、価格を下げざるを得ないのです。」

「賃貸として利用している時点で、この不動産は住むためのものではなく、投資用の商品ということになります。実際に住むための不動産と投資用の商品では査定方法が変わるのです。」

空き家であっても、私が住んでいても、賃貸で借りている人が住んでいても、資産価値は変わらないはずです。

しかし、不動産会社の論理では、賃貸利用している不動産の価格は下がるの一点張り。

話は平行線を辿ります。

賃貸利用している不動産の査定方法

賃貸利用している不動産は、地域性や資産性よりも収益性を重視した「収益還元法」という査定方法が採用されるそうです。

一方で、収益還元法では投資に対する利回りをベースに売却金額を査定します。個別不動産の事情も加味されますが、最も重視するものは「利回り」といえるでしょう。

私が貸していたマンションからは、月額11万円の家賃収入がありました。

マンションがあるエリアでの利回りは平均的に7％だそうです。

賃料収入11万／月額　×　12ヶ月　＝　132万／年間

表面利回り7％

なので、約1,885万が査定額になるという説明でした。

全く理解できない説明に返す言葉もなくなった私は、売却をあきらめることに。

一体、なにがダメだったのでしょうか。

いまだによくわかりません。

不動産は売るときも貸すときも調査が重要

今回は、お持ちのマンションを賃貸として貸し出し中であるために、売却査定価格が減少した事例をご紹介いたしました。

誤解を恐れずに表現すると、本件は全ての事例に当てはまるものではありません。

しかし、購入者本意という不動産業界の悪習が垣間見える事例ともいえます。

本件を実際に購入して住もうという人の目線で考えてみます。

例えば、3,000万円を住宅ローンで借り入れると、返済金額は約8万円程度。現在の家賃が11万円ですから、借りるよりも購入したほうが得策という消費者心理が十分に働きますので、その点では3,000万円という価格設定は妥当ということができるでしょう。

また、本件を投資家の目線で確認してみます。

エリア平均7％という利回りを考えたとき、7％は低い数値ではありません。

投資家が検討するに値する表面利回りということが可能です。

しかし、それは1,850万円で購入することができれば、の話。

もしも11万円の賃料収入がある物件を3,000万円で購入すると、表面利回りは約4.4％まで下落します。この利回りでは投資家の目に止まらないこともまた事実です。

しかし、これらはすべて購入しようとする市場参加者の意見です。

肝心なことは、これは誰かが所有している不動産であるということ。

市場参加者の声や不動産会社の論理を優先して、売主を無下にするのはいかがなものでしょうか。

売主からすれば、3,000万円の価値のある不動産が「賃貸している」という理由で査定価格が1,850万円に下がることへの納得感のある説明はありません。

例えば、賃貸しているからという理由で固定資産税の価格は下がりませんよね。

では、どのような売却手法があるのか、もはや選択肢はないのかが知りたいところです。

入居者を退去させればいいじゃないか、そう考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、退去交渉は弁護士しかできない業務であり、不動産会社がすることは許されません。

今回のケースであれば、弁護士に退室交渉を依頼し、退室に要する費用を払ってもお釣りがくることは誰の目にも明らかです。

不動産会社だからといって、売主や買主に最良の選択肢を与えてくれるわけではない。

そう思い知らされる一件でした。

不動産売却に不安を感じたらLegal meまでご相談ください

本件から学ぶべきは、不動産会社の論理や選択肢が全てではないことです。

さらに、別の選択肢は不動産会社からは生まれないことも理解すべきでしょう。

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