不動産売買仲介会社にとって、お客様に対して誠実であることは非常に重要です。
なぜなら、不誠実な対応はクレームやトラブルとなって返ってくるからです。

不動産会社に対するクレームやトラブルは以下のように分類することができます。

• 説明や理解不足によるもの
• 調査不足によるもの

業務の効率化とリスクヘッジのため精度向上という相反する対応に、解決策を見いだせていない不動産会社は少なくありません。

医療の現場では市民権を得ている「セカンドオピニオン」という言葉があります。
不動産売買においても病院を不動産業社に置き換え、お客様がセカンドオピニオンを利用するケースが増えていることはご存じでしょうか。
弊所：Legal meでのお問合せ件数も増えており今後、不動産売買において市民権を得る日もそう遠い話ではないと実感しています。

そこで、今回は不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由について解説します。
不動産会社が業務品質を向上させつつ、業務の効率化を図るための解決策になるものです。

ぜひ最後までお読みください。

セカンドオピニオンとは？

セカンドオピニオンとは、ある意見・診断・調査結果に対して、他の専門家や第三者から別の意見や助言を求めることをいいます。
主に医療・法律・ビジネスの分野で利用されており、専門家など第三者から得た意見や助言は、自身の判断や決定に対する確信を得たり、より良い選択を行うために活用されます。

不動産業界でもセカンドオピニオンはさまざまなシチュエーションで導入されています。

不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由

不動産会社がセカンドオピニオンとなるパートナーを選び、協働することが今後の事業活動では必要になると考えます。

その理由は以下のようなものです。

多様化するお客様のニーズに応えるため

お客様の不動産会社に対する要望は高まる一方です。そのため、不動産会社が対応できるものと、セカンドオピニオンとして外注すべきものとを分別することが重要です。

専門性の高いサービスを提供するため

不動産に関連する法律はほぼ毎年改変されるため、常に情報をアップデートする必要があります。情報に間違いがあるとトラブルに発展し、自社の評判を落としかねません。そのため、専門性の高い事業領域では外部との連携が欠かせないのです。

競合他社との差別化を行うため

競合他社と同じ土俵で集客していては、いつまでも差別化を図ることはできません。セカンドオピニオンを活用すれば、高精度の調査能力と判断能力を身につけることができ、差別化に繋がります。

これより、細かく解説いたします。

多様化するお客様のニーズに応えるため

不動産業界ではお客様が有する知識の向上が顕著であり、求められるニーズも多様化と複雑化の一途を辿っています。
なぜなら、不動産業界においてもIT化やDX化は確実に進んでおり、自社とお客様で有する情報の質量に差がなくなってきているからです。

もちろん、お客様の知識量が部分的に不動産会社を上回ることはありえますが、総合的な知識と経験では不動産会社に軍配が上がります。
しかし、部分的であれお客様の求めるニーズが多様化・複雑化しているため、不動産会社が対応できる範疇を超えることを求められる可能性は否定できません。

お客様からのニーズはこのようなものです。

• 法律で求められる説明事項以外のものについての調査依頼
• 近隣の土地で建設予定建物の有無
• 建物の構造など建築に関する詳細の事項
• 引渡し後に発生する可能性のある事項およびその解決策
• 確定申告に関する相談事項　など

今までの不動産業界におけるこれらの事案に対するアプローチは「買主もしくは売主の自己責任によって解決すべき」というものでした。
しかし、ニーズの多様化と複雑化によってサービス品質を向上させる必要性から、従来のアプローチでは不十分であると考えるべきでしょう。

こうした点から、物件調査や関連領域においてセカンドオピニオンを活用する必要性が認められるのです。

専門性の高いサービスを提供するため

不動産売買においては、不動産に付随する領域が広いため、把握すべき知識が広範囲にわたります。それゆえ、営業担当者は日々研鑽を積む必要があるのです。

しかし、専門の知識をアップデートすることが精一杯で、専門外の知識までカバーし続けることはもはや現実的ではありません。
そのため、関連領域については「もちはもち屋」の考えに基づき、常に相談先を備え、精度の高い回答をする準備が今からの不動産会社に求められるのです。

不動産関連領域における必要な知識は以下のようなものです。

• 宅建業法に関すること
• 都市計画法や建築基準法など賃貸や売買において最低限必要な法律に関すること
• 確定申告に関すること
• 相隣関係や境界問題などの法務に関すること
• 税制特例や控除など税務に関すること
• 航空法や風致地区などの業務に関連するマイナーな知識に関すること

これらの知識は一朝一夕で身につくものではありません。
教育は必要ですが、まずは自社で対応すべきことと対応すべきでないことを分けることです。そして、対応すべきでないことを切り捨てるのではなく、セカンドオピニオンを活用し補完することで効率的で効果的な営業成果に結びつくでしょう。

競合他社との差別化を行うため

不動産業界において他社との差別化を図ることは非常に重要です。
なぜなら、不動産業界はポータルサイトや集客サイトなどのプラットフォームが決まっているため、差別化を行わないと自社の存在が市場で埋没しやすいからです。

「もちはもち屋」という表現を使いましたが、不動産売買仲介業では業務をいくつかのフェーズに因数分解することができます。

集客というマーケティング業務

不動産業はポータルサイトへの掲載や売却物件の収集など、集客力がモノをいう業界です。自社の得意領域を加味し集客方法に合わせた戦略の企画立案やリソースの分配など、マーケティング領域が成否を左右すると言っても過言ではありません。

接客というサービス業務

不動産売買業では扱う金額が数千万円から数億円にいたるため、身なりや言葉遣いなどに高いホスピタリティが求められます。お客様からすれば営業担当者の所作は店舗の良し悪しを判断する材料となりますので、サービス業としての一面もあるでしょう。

契約締結に至る専門業務

不動産業では物件を調査することが重要です。なぜなら正しい調査を行わないと、金額査定・重要事項説明や契約書類の作成がままならないほか、自社がリスクを背負うことになるからです。他方、専門業務ではあるものの、関連領域が広いためアウトソーシングや業務提携を行うことで、業務の効率化を図りながら精度を高めやすい業務ともいえます。

これら因数分解した業務を見ると、営業担当者でないと成立しない業務は「サービス業務」であることがわかります。

マーケティング業務はMAツール（営業補助ツール）やCRMツール（顧客管理ツール）を利用することで効率化が可能です。
現在では、多くの不動産会社が何かしらのツールを用いて業務効率化を進めています。

専門業務はセカンドオピニオンや物件調査および契約書類作成代行会社を活用することで代用が利きます。
しかし、まだまだセカンドオピニオンや代行会社を利用している不動産会社は多くありません。

これらを踏まえ、不動産会社ではセカンドオピニオンを活用することで物件調査能力や契約書類作成能力を向上させることが差別化に繋がることは明白です。
なぜなら、まだまだ未開拓の領域だからです。
他社が実践していないが故に、パイオニアとなり差別化を図ることで、マーケティングやサービス業務にリソースを集中させることが可能なのです。

不動産会社こそセカンドオピニオンを活用して他社と差をつけよう

今回は、不動産会社がセカンドオピニオンを活用すべき理由について解説しました。

以下のような悩みを持つ不動産会社もセカンドオピニオンを活用すべきと考えます。

• 集客には成功しているが、人手が足らず契約業務に追われている
• 売買業務の取扱いが少なく、慣れていない
• 他社との差別化を図りたい
• 物件調査の精度をよりアップさせたい

セカンドオピニオンを活用することで、お客様からの印象が上がることは間違いありません。
不動産会社こそセカンドオピニオンを利用していきましょう。

不動産会社のセカンドオピニオンはLegal meにお任せください

弊所：Legal meでは、不動産会社様からのセカンドオピニオンに対応しております。
物件調査から重要事項説明書や契約書の作成まで、安心してお任せください。

なお、弊所はただの物件調査代行会社ではありません。
行政書士および宅地建物取引士資格を有する代表のもと、士業とのパートナーシップも結んでおります。不動産会社の営業担当者が見落としがちなポイントや今後のリスクや解決策に至るまで、精度の高さは細部に至ります。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県など関東一円で対応が可能です。
ぜひお気軽にお問合せください。

不動産売買仲介業の本分は、土地や建物の売却や購入を支援することにあります。

そのため、土地や建物については仲介手数料をもらうに値する知識が必要です。

とりわけ、土地取引において重要な調査といえば「道路」に関する調査。

知り慣れたわが町であればまだしも、郊外の取引になると道路の調査に苦戦する不動産仲介営業担当者からのご相談が後を絶ちません。

そこで、今回は不動産売買仲介業者の方々向けに道路について解説いたします。

重要事項説明書と並べて読むことで、より理解を深めることができるでしょう。

このような悩みをお持ちの不動産売買仲介業者にはおススメの内容になっています。

ぜひ最後まで読み進めていただき、道路調査の重要性を知り、道路とは何かを理解しましょう。

なお、当所：Legal meでは、東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県など関東を中心に不動産業者の方々より多くの物件調査のご依頼を承っています。

物件調査に関するご相談はLegal meまでお気軽にお問合せください。

道路とは？

不動産売買仲介業において、道路とは建築基準法で定められている道路のことを指します。

逆にいえば、建築基準法で定められていない道路は、道路ではありません。

しかし、なぜ不動産売買仲介では道路を把握することが重要なのでしょうか。

道路の詳細を知る前に、道路調査の重要性を知っておきましょう。

接道義務による再建築の可否がかわる

建築物の敷地は道幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない、という建築基準法で定められたルールのことを接道義務といいます。

簡単に表現すると、以下の条件に一つでも合致しない土地では、建物を建築することはできません。

建物の建築が可能かどうかを判断するにあたって、接道義務を満たしていることを判別する必要があるのです。

容積率への影響

道路は土地の容積率へも影響を与えます。

土地にはその地域ごとに容積率が定められていますが、前面道路の幅によって容積率がさらに制限されることがあるからです。

なお、前面道路が容積率に与える条件は以下の通りです。

例：住居系用途地域（容積率200％）で前面道路の幅員が4mであるとき

4m　×　40％　＝　容積率160％　＜　容積率200％

この160％が容積率の上限となり、用途地域で定められている200％よりも容積率が下がることになります。

将来道路が通るかもしれない

今はなにもなくても、その土地には将来道路を通す計画があることがあります。

計画されている道路のことを「計画道路」といいます。

計画道路の予定地では、建築可能な物件が制限されます。

大きく計画の進捗段階によって、2つに分けることが可能です。

参考：e-GOV　都市計画法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=343AC0000000100

道路の調査を怠り、計画道路予定地であることを見逃していたときは、建物の建築ができない可能性があるのです。

道路の種類

これより、具体的に道路の種類について解説してまいります。

お手元に重要事項説明書のひな型があると理解が深まりますので、ぜひご準備のうえ読み進められてみてください。

道路法による道路（建築基準法　第42条1項1号）

国や都道府県、市町村、区の道で、幅員が4ｍ以上の道路のことを指します。

この道路は、全て「公道」です。

重要事項説明書では、道路の種類として「建築基準法　第42条1項1号の道路」と記載されているものがこれにあたります。

開発道路（建築基準法第42条1項2号）

道路はさまざまな法律に基づいて新たに作られることが一般的です。

この「さまざまな法律に基づいて作られた道路」のことを「開発道路」と呼ぶのです。

開発道路は私道と公道の両方が存在しています。

開発道路と呼ばれる理由は原因となる法律に由来しており、その法律とは以下のようにまとめることが可能です。

重要事項説明書では、「同条第1項第2号の道路」と表現されています。

余談ですが、公道と私道が混在する理由についても知っておきましょう。

開発道路は、宅地造成や再開発の過程で接道義務を満たすために通す道路です。

そのため、開発途中ではまだ開発事業者の所有物、すなわち「私道」といえます。

すべての開発が完了すると、一般的にこの開発道路は行政に引き継がれます。

行政に引き継がれた時点をもって開発道路（同条第1項第2号の道路）は、第42条1項1号の道路となります。

しかし、一部の道路は引き継がれないため私道として残ることになるのです。

このような経緯があるため、開発道路は公道と私道が混在することを覚えておきましょう。

既存道路（第42条1項3号）

既存道路とは、建築基準法が施行されたとき、既に存在していた幅員4m以上の道路のことをいいます。

なお、建築基準法が施行されたのは1950年11月23日のことです。昔のことでびっくりしますね。

ただし、昔からあった幅員4m以上の道路であっても、現在国や都道府県、市町村、区が管理している場合は、1号道路（公道）になります。

そのため、既存道路は概ね私道であることが多いということができます。

重要事項説明書では、同条第1項第3号道路と表現されます。

計画道路（第42条1項4号）

法律によって2年以内に着工が予定されている道路のことをいいます。

上述した実行段階にある計画道路のことと理解してよいでしょう。

なお、2年以内に予定されているものとありますが、用地買収や道路工事が予定通りに進むとは考えにくいものです。

そのため、計画自体が抹消されない限りは、建築にかかる制限も抹消されないことに注意しましょう。

重要事項説明書では同条第1項第4号道路と表現されます。

位置指定道路（第42条1項5号）

特定行政庁に申請をして認められた道路のことを位置指定道路といいます。

分譲地内の全区画で接道を満たすように道路が作られているのを見たことはありませんか？

その道路のことです。

よく開発道路と混同される位置指定道路ですが、違いは簡単です。

開発道路は法律を根拠として作る道路であるのに対し、位置指定道路は不動産会社やデベロッパーが土地を区割りしたときに作る道路になります。

なお、位置指定道路という名称はその手続きに由来しています。

不動産会社が宅地造成などをして道路を作るとき、行政に対して「（道路の）位置指定申請図」という書面を提出するのです。

位置指定申請図に基づいた道路、なので位置指定道路、というわけですね。

位置指定道路は私道であることがほとんどです。

一部の通り抜けできる道路などは公道となることもありますが、稀な例といえるでしょう。

重要事項説明書では、同上第1項第5号道路と表現されます。

2項道路・みなし道路（第42条第2項）

2項道路・みなし道路とは、建築基準法施行時に既に存在していた道路で、幅員が4m未満の道路のことをいいます。

本来であれば4m未満の道路は建物を建築することはできません。

しかし、昔の道路は現在よりもはるかに狭かったのです。

そのため、4m未満の道路であっても、行政が「建物も建っていることだし、道路として認めましょう」と特別に道路扱いしてくれるようになりました。

これが2項道路・みなし道路です。

前面道路が2項道路・みなし道路であった場合には、再建築時の条件に注意しましょう。

その条件とは、「道路の中心線から2mセットバックしなければならない」というものです。

セットバックとは、自分の敷地の一部を道路にすることを意味します。

つまり、建築プランはもとより容積率や建蔽率にも影響を及ぼすことになるのです。

2項道路・みなし道路は重要事項説明書では、同条2項道路と記述されます。

セットバック（後退位置）についても記述が必要ですので、実測を忘れないようにしましょう。

法外道路（第43条但し書き、第43条第2項2号道路）

法外道路とは建築基準法上の道路とは認められない、すなわち建物を建築することができない道路のことです。

ただし、建築審査会に申請すると建築が認められることがあります。

建築条件などは市町村ごとに異なりますので、都度確認することが重要です。

重要事項説明書では、建築基準法上の道路に該当しません、と記載されます。

道路調査は不動産仲介の必須事項

今回は、不動産売買仲介業で反り立つ壁として名高い「道路」について、重要事項説明書への記載と並べて解説いたしました。

道路調査は建物の建築に大きな影響を及ぼすこと。

道路の幅員や種類によって、説明する内容が異なること。

これらの重要性を理解していただけると非常に嬉しく思います。

弊所：Legal meでは、不動産仲介業者の皆様に役立つ情報を随時発信してまいります。

また、関東圏で重要事項説明書の作成にお悩みの方や、物件調査を依頼されたい方は、お気軽に弊所までご相談ください。

しかし、この媒介契約を本当に正しく理解できている人は少ないように感じられます。
そこで、今回は不動産売買仲介に欠かせない媒介契約について徹底解説いたします。

媒介契約の種類や中身の理解を深めると、営業活動にも役立つことが期待されます。
なぜなら、各媒介契約の中身を理解することで、効率的に営業することが可能だからです。

今回は単なる解説記事に留まらず、お客様のご要望や状況によってどの媒介契約が適しているのか、営業活動にも役立てやすい内容に仕上がりました。

ぜひ参考にされてみてください。

なお、当所：Legal meでは、東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県など関東を中心に不動産業者の方々より多くの物件調査のご依頼を承っています。
物件調査に関するご相談はLegal meまでお気軽にお問合せください。

媒介契約ってなに？

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸の契約をしたい人が、不動産業者に対して売買や賃貸の依頼をする契約のことをいいます。

実務では、売りたい人から「この物件を売ってください」と不動産業者に対して依頼をする契約のことを「媒介」と略して呼んでいることが多いのではないでしょうか。
※本記事における媒介は、売却の依頼という前提でお話を進めます。

不動産売買仲介業では、媒介契約はビジネスの成功のためには欠かせません。
一体、なぜ不動産業者は媒介契約を重要視する必要があるのか。

これより媒介契約の重要性と必要性について迫ります。

媒介契約の重要性

不動産売買仲介業では媒介契約を多く取得して、他社との差別化を図ることが重要です。
なぜなら、媒介契約を取得した売却物件は、自社のショーケースにだけその商品を設置することが可能だからです。

自社にしか商品がないという優位性は、営業成績に大きく影響します。
そのため、媒介契約を正しく理解して営業活動を行うことが求められるのです。

媒介契約の必要性

媒介契約が必要な理由は、宅建業法で定められている法的な手続きだからです。

宅建業法第34条の2によれば、以下のように定められています。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2

媒介契約が義務付けられている目的は、トラブルを防止することにあります。

不動産は高額の取引になるため、お客様が安心して取引できるようにすることが重要です。
そのため、不動産業者はお客様に対して必要な情報を記載した媒介契約書を交付するのです。

媒介契約の重要性と必要性が理解できたところで、これより媒介契約の種類について解説いたします。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類が存在しています。
この3つの種類を正しく理解すると、媒介営業にも大きく役立ちます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

この3つの媒介契約の違いや特徴を表にまとめました。

以上をふまえ、媒介契約ごとの特徴をこれより解説いたします。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、お客様が複数の不動産業者に対して媒介を依頼することができる契約のことをいいます。

不動産業者、お客様のどちらからみても義務や制限が少ない媒介契約です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、お客様が1社の不動産業者に対してのみ媒介を依頼する契約のことをいいます。

個人間や親族間売買に代表される、お客様が自分で買いたい人を見つけたときであっても、その不動産業者を介さずに売却することが可能です。

不動産業者からみても、自社のみを窓口として売却活動をすることができます。
そのため、売却活動においてはこの専任媒介契約を取得できるように営業することが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、お客様の自己発見取引を禁止した専任媒介契約のことをいいます。

実務ではあまりお目にかかることはありませんが、お客様のニーズに応じてこの契約を採用することもあるでしょう。

媒介契約別｜こんなお客様におススメしよう

3つの媒介契約からお客様に適した媒介契約をおススメすることが不動産業者には求められます。
そこで、媒介契約ごとにどのようなお客様におススメできるのかをこれから解説します。

お客様のニーズや状況を把握して、最適な媒介契約を紹介しましょう。

一般媒介契約がおススメのお客様

一般媒介契約をおススメしたいお客様は、このような特徴をお持ちの方々です。

不動産会社を一社に絞り込めていない

複数の不動産業者に依頼できますので、優良業者を見極めることができます。

こっそり不動産を売却したい

情報の掲載義務がないため、こっそりと不動産を売却することができます。

専任媒介契約がおススメのお客様

専任媒介契約をおススメしたいお客様には、このような特徴があります。

積極的に売却活動をしてほしい

売却活動の報告義務があるため、積極的な売却活動が期待できます。

個人間や親族間売買の可能性がある

自分で買主を見つけたとき、仲介手数料無料で取引をすることができます。

専属専任媒介契約がおススメのお客様

専属専任媒介契約は、以下のようなお客様におススメしたいところです。

早く売却活動を開始して、早く売却したい

活動報告もこまめに行われるため、早期売却が期待できます。

媒介契約を正しく理解して、お客様に適した媒介契約を提案しよう

不動産売買仲介営業において、媒介契約の取得は成果に直結する生命線です。

媒介契約を得るためには、正しい査定や緻密な販売計画はもちろんのこと、お客様に適した媒介契約を提案することを忘れてはいけません。
なぜなら、お客様ごとに異なる事情や熱量を計らずして、媒介契約を取得することができないからです。

不動産売買仲介営業では、高額な査定を提示して媒介契約を取得する悪徳な営業はもはや通用しません。
そのため、お客様商売の原点に立ち返り、お客様に寄り添った販売活動が重要です。

媒介契約を正しく理解し、お客様のことを考えた媒介契約を提案しましょう。

なお、当所：Legal meでは、不動産業者の方々の営業精度を高めるためのサービスとして、物件調査の代行を行っております。
宅地建物取引士、行政書士資格保有者による精度の高い物件調査報告は、お客様の信頼を得ることが可能です。

遠方の物件調査や売買経験の浅い不動産業者様などより好評を頂いております。
物件調査でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

不動産の売買は、一生に一回体験するかしないかの大きなお金が動くやりとりです。
あとあとのトラブルを防止するためにも、どんな小さな失敗も許されません。

そこで今回は、売買不動産の仲介業者に向けて、不動産の物件調査について解説いたします。

ぜひ最後までお読みください。

なお、当所：Legal meでは、不動産関係者の方々から売却不動産の物件調査を承っております。

緻密な不動産調査に基づく重要事項説明書や契約書類は、競合他社との差別化を図ることにも役立ちます。

自社の調査精度を高めたい不動産業者の方々からも高い評価を頂戴しております。

一度お気軽にご相談ください。

不動産物件調査ってなに？

不動産の物件調査とは、売買や賃貸を目的として、主に仲介業者の営業担当者が行う不動産のさまざまな事柄を調査する作業のことです。
不動産の物件調査は取引や査定において非常に重要な作業ということができます。

これらの理由により、不動産の物件調査は正しい手順で厳格に実施することが求められるのです。

では、不動産物件調査の正しい手順とはどのようなものなのでしょうか。
これより、ステップごとに分けて解説いたします。

不動産物件調査の手順

不動産の物件調査は以下の4つのステップで行います。

• 売主や居住者へのヒアリング
• 現地調査
• 役所調査
• ライフラインの調査

どれも重要なものですので、何一つ省くことはできません。
各ステップごとにどのような調査を行うのか、細かく確認していきましょう。

売主や居住者へのヒアリング

売主や入居者へ不動産に関する基本的な事項について聞き取り調査を行います。
ここで確認すべき内容は以下のようなものです。

これらのことを確認したら、「付帯設備表」や「物件状況確認書（告知書）」の作成に取り掛かることをおススメします。
売買契約の際に作成すると、思わぬ事態が発生することがあるからです。

媒介契約のタイミングで付帯設備表と告知書を取り付けておくと、契約がスムーズに運びます。

現地調査

現地調査とは、実際に不動産に赴いて行う調査のことです。

インターネットや地図で一定の情報を得ることができますが、必ず現地には足を運んでください。
現地に行かないとわからないことの方が圧倒的に多いからです。

現地調査では主に以下のようなことを調べます。

なお、環境に関するトラブルは係争に発展する可能性が非常に高いといえます。
以下の表を参考にしてみてください。

役所調査

自治体の役所で行う調査のことを役所（役場）調査といいます。
実務では「役調（やくちょう）」と略して呼ばれることも。

役所で調査すべき内容は以下のようなポイントです。

ライフラインの調査

電気・水道・ガスなどの供給状況の調査を行います。
水道が使える、というレベルの調査では不十分です。

インフラ施設の調査ポイントは、大きく2点あります。

• 現在の状況
• 今後の変動可能性や、実際に住んでから利用するにあたりかかる費用

この2点を調査することが目的であることを忘れてはいけません。

調査にあたっては、以下のようなポイントに注意して調査を進めましょう。

不動産調査は種類ごとにポイントが異なる

不動産調査では、対象となる不動産の種類ごとに注意するポイントが異なります。

これより、不動産の種類ごとの調査ポイントをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

分譲マンションの場合

分譲マンションの調査にあたっては、施設・設備のほか、管理組合および管理費・修繕積立金に関する事項を調査することが必要です。

管理費や修繕積立金は建物の命運を左右する、いわば分譲マンションの与信ということができます。

分譲マンションの調査では、管理会社へ費用を支払い不動産調査に必要な回答を得ることを忘れないようにしましょう。

一戸建ての場合

一戸建ての調査にあたっては、土地と建物の両面に気を配る必要があります。

なぜなら、一戸建ては土地はもちろんのこと、建物を利用することを前提に取引をすることが一般的だからです。

土地においては境界や越境・被越境の状況はもちろんのこと、地中埋設物の有無にも気を配りましょう。

建物では、雨漏りや設備の劣化などに注目すると良いでしょう。

土地の場合

土地の調査では、建物の建築を前提とした調査を行うとよいでしょう。

なぜなら、取引の目的の多くが建物の建築を予定することが多いからです。

越境・被越境の状況をはじめ、境界のチェックは言わずもがな。
地歴まで確認しておくと売主・買主の双方に対して安心感を与えることができるでしょう。

なお、地歴を確認する理由は以下のようなものです。

土壌汚染のリスクを回避するため

過去に工場の用途に土地を利用したことがあると土壌汚染のリスクが考えられます。

埋設物のリスクを回避するため

井戸や基礎の一部が地中に埋設しているリスクを図ることができます。

特に工場やガソリンスタンドの用途では、地中埋設物がある可能性を否定できません。

心理的リスクを回避するため

過去に工場やガソリンスタンドがあった土地にマイホームを建築することに抵抗を感じる方もいらっしゃいます。

水害や軟弱地盤リスクを回避するため

埋め立て地や水害の有無を確認することで、土地の軟弱性を知る一つのきっかけになります。

収益用不動産の場合

賃借人がいる収益用不動産を調査するときは、土地建物も重要ですが、賃借人の状況を精査することが必要です。

収益用不動産で賃借人の状況を把握するために必要な情報は以下の通りです。

• 賃貸借契約の内容と賃借人の質
• 稼働状況
• 不動産の管理状況（賃貸管理会社の管理品質）
• 近隣の相場や空室状況

不動産調査の注意点

不動産調査を行う上で、どのような不動産であっても注意すべきことがあります。

それは、以下の3点です。

• 書面で残せるものは、全て書面で残すこと
• インターネットで調査したものであっても、現地と役所確認を怠らない
• 現地訪問は日時を変えて複数回行うこと

なぜこのようなことが重要なのか、その理由に迫ります。

書面を残す必要性

不動産業者にとって調査の結果を項目ごとに分類し、書面に残すことは基本中の基本といえます。

なぜなら、重要事項説明や契約書に調査の結果を記載した内容について以下のことが欠かせないからです。

• 信頼性を担保する必要がある
• 記載内容に対して保険をかける必要がある

自社の信頼性を高め、内容を保証するためにも、必ず調査の結果は書面で残しましょう。

現地調査と役所調査の必要性

インターネットで調査できるものであっても、再度現地と役所での調査は必ず実施してください。
インターネットは便利なツールですが、間違いなく正確な情報であるとは限りません。

ときには役所の発表資料であっても不確実なものが存在することも事実です。
役所で知りえた情報をもとに、さらに現地調査を行うことで正確性はさらに増します。

正確性の高い調査こそ、自社の信頼性を高めるものになると心得ましょう。

複数回の現地調査の重要性

現地調査は一度きりで終わらせずに、日時を変えて複数回は訪問すべきです。

なぜなら、環境を知るためには一度では到底足りないからです。

過去には、日中はいない野良猫が夕方以降に集まってくることが取引後に発覚し、訴訟に至ったケースもあります。
こうなってしまっては、自社の信頼性は失墜したというほかありません。
調査不足と言われても、言い返すことなど到底できないでしょう。

些細なことに気付くためにも、現地調査は徹底して実施するようにしてください。

不動産調査は時間をかけて正確に行おう

不動産業者にとって不動産調査とは、一般の方では知りえない情報を集め、売主と買主の双方に理解してもらい、安心安全な取引を行うために書面に残す、いわば見せ場のようなものです。

不正確な情報や憶測で取引を進めることなどあってはなりません。
悪い噂は早く広まります。
自社の信頼を損ね、存続にも影響を与えると言っても過言ではありません。

そうならないためにも、不動産調査は時間をかけて正確に実施するようにしましょう。

なお、当所：Legal meでは、不動産業者の方々の営業精度を高めるためのサービスとして、物件調査の代行を行っております。
宅地建物取引士、行政書士資格保有者による精度の高い物件調査報告は、お客様の信頼を得ることが可能です。

遠方の物件調査や売買経験の浅い不動産業者様などより好評を頂いております。
物件調査でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。